德佑：上半年别墅市场“量跌价升”成交呈两极分化

　　供应方面，今年上半年别墅市场的供应量共2703套，基本呈现供略大于求的状态。

　　受今年总体市场的影响，别墅市场较去年同期而言成交量出现了明显下滑，从成交的面积段上来分析，主要是由于300平方米以下的经济型别墅的成交出现了明显放缓，德佑地产研究部数据显示：2014年上半年，面积在300平方米以下的别墅成交量共计1848套，较2013年同期2403套而言减少接近600套，与别墅总成交套数的减少量基本持平，可见，今年别墅成交量的减少主要源于经济型别墅出现的成交缩量。

　　成交上尽管成交量出现了下滑，不过，在别墅成交量出现减少的情况下，成交均价却出现了明显上涨，三年内再次突破3.1万元/平方米的关卡。从今年上半年别墅的成交单价来看，单价在3万元/平方米以上的别墅成交占比全部成交量的36.2%，较2013年全年上涨约5%，单价高的别墅房源的成交较好是拉动了今年别墅的成交均价的主要原因。此外，值得一提的是今年上半年全市别墅成交的套均总价为704万元，而2013年，全市别墅的套均总价为670万元，今年上半年平均每套别墅成交总价约上涨34万元。德佑地产市场研究部分析师朱萍表示：一方面，今年上半年别墅市场价格出现小幅上涨，此外，面积段在300平方米以上的别墅成交量占比幅度增加，而这些别墅往往“大面积、高标的”，从而拉低了套均总价的提升。

　　从上半年各区别墅的成交分布来看，别墅的成交主要集中在青浦、松江、南汇、嘉定和宝山等这些外围区域，这些区域主要以联排别墅的成交为主，而独栋别墅的成交主要来自于青浦、松江、闵行、浦东等区域，其中又以徐泾、泗泾、三林、马桥等这些传统别墅区板块的成交为主。而市中心由于土地资源的稀缺性，供应量稀少，导致无论是联排别墅还是独栋别墅的成交量都非常有限。据德佑地产研究部监控数据显示：2014年上半年市中心仅有3个别墅项目有供应，供应套数合计仅47套。

　　德佑地产市场研究部分析师朱萍表示，外围区域的别墅主要以度假型别墅和经济型别墅为主，而以城市中心为依托的别墅越来越少，由于市中心土地资源的相对稀缺，市中心别墅的供应量越来越少，且价格过高，甚至不少偏离市场价，其受众范围相对狭窄，成交量也日渐稀少。

　　从上半年成交别墅的总价段来看，经济型别墅总价多集中在300-500万之间和500-1000万之间，而独栋别墅的价格主要集中在500-100万之间和1000万以上。尽管从别墅整体市场而言，其成交量较去年下半年出现明显跌幅，但总价段在5000万元以上的房源的成交反而出现了上涨，德佑地产研究部数据显示：2014年上半年，总价在5000万元以上的房源共成交20套，而2013年下半年仅有14套。尽管在目前市场普遍冷清的情况下，高端别墅的成交较去年下半年却呈现放量趋势，德佑地产营运副总经理丁宗洋表示：别墅产品是稀缺产品，尤其是高端的别墅产品，基本是卖掉一套就少一套的状态，而且，由于目前“限购令”等购房条件仍然存在且毫无取消的迹象，不少购房者逐渐向终极置业方向靠拢。

　　数据来源：德佑地产研究部

　　德佑地产营运副总经理丁宗洋表示：近年来，随着“限墅令”等因素的影响，别墅的供应量较前两年有明显的减少，加上目前市场虽然较为萎靡，但上海仍然处于“限购令”大环境背景下，不少有购房能力的人却无资格购房。因此，一方面受供应量、限购等客观因素的影响;另一方面，市场进入低迷期，不少人转为持币观望状态，再加上今年上半年房贷业务异常收紧，尤为对经济型别墅的购房者来说影响较大，一系列因素纷纷造成了上半年别墅成交的滑坡。目前，房贷政策已经显现出松动的迹象，甚至有银行在购房者符合条件的情况下已能给出“85折”的利率优惠，若下半年松动面蔓延的话，别墅市场的成交量尤其是对经济型别墅的成交都有将起到拉动作用。