商业发展新趋势 专家激辩购物中心转型

　　购物中心转型需打破传统模式

　　购物中心转型已成为发展趋势，但也面临着瓶颈。在山东鲁商购物中心运营总监张连营看来，对于多数投资者而言，购物中心只是简单的房地产开发，并未研究消费者需求。购物中心转型需要打破原有的经营模式。

　　张连营表示，有人把购物中心简单地理解为一种业态。其实，从购物中心产生的背景和全产业链的关系来看，其是一个以追求资产价值最大化的产品。

　　众所周知，增幅放缓、同质化严重的传统百货把原因归结为电商的冲击和不利的市场环境。但在张连营看来，这与其老旧的经营模式有很大关系。现在商场经营方多与品牌商采用联营的方式，即通过抽取提成获利，但经营方并不知道消费者真正需要的是什么、有怎样的趋势。

　　传统百货转型购物中心需从业态升级角度转型。张连营指出，有商家通过增加餐饮、休闲、娱乐等业态增强集客能力，但经营方还需考虑这些客流是否与商场定位相匹配。

　　此外，张连营还表示，商场传统模式的促销活动除了买赠就是返赠，但现在普遍存在的问题是商品的价格不足以反映商品的真正价值，商家还需让商品价格回归到价值上来。

　　购物中心在调整中持续发展

　　商业地产近几年得到了高速发展，有人认为商业地产的快速发展是井喷、泡沫，但中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲认为，中国商业地产的发展与市场的发展契合，购物中心将在调整中持续发展。

　　有统计数据显示，截至2012年，全国开业的购物中心总数超过3000家，累计商业面积达2.1亿平方米，2015年，国内购物中心数量有望突破4000家。在武瑞玲看来，目前购物中心仍以大体量为主，在一二线城市平均体量为7万-8万平方米，但一些巨型购物中心发展中也遇到了一些问题，导致空铺率较高。太大的体量对后期的招商和后期运营压力非常大。

　　武瑞玲表示，百货店、大卖场都在向购物中心转型，调整优化后也将为其带来巨大的发展空间。目前，儿童业态已成为购物中心的标配，可能在今明两年进入快速发展期。“单独双子”政策出台后，很多人提出第四代婴儿潮即将来临，对儿童教育、培训的需求将会出现爆发式增长。同时，在武瑞玲看来，餐饮、健身美容、亲子育儿等业态都会飞速发展。

　　电子商务对购物中心的冲击是有的，但武瑞玲表示，这也是有限的，一些开发商对于市场仍持乐观态度。

　　三四线城市成购物中心发展重点

　　在红星商业地产副董事长张华容看来，从今后，一二线城市副中心、三四线城市的新地块将是购物中心项目的发展重点。

　　张华容表示，现在一线城市已经满负荷。近一两年来，一二线城市项目的绝对量在增多，但优质项目并不多，缺乏精准定位和前瞻性的规划设计是最大缺陷，反倒是新购物中心对三四线城市的传统商业将有颠覆性冲击。三四线城市地方政府开始加大对购物中心的开发力度，甚至对总体量、商业体量、自持比例、建筑密度等指标进行了限制。

　　张华容认为，由于目前购物中心同质化严重，竞争激烈，商家开始走差异化道路，各类主题化购物中心开始出现。此外，开发商也趋于冷静、客观地面对现在的局面。之前，大家都认为争着拿很多的项目、大项目，很多大企业跨界做购物中心。但在现在的情况下，大家都开始明白只有懂得经营才能把商业地产做好。

　　有层出不穷的竞争就会有层出不穷的经营模式。张华容表示，同类购物中心的竞争、电商的兴起给购物中心带来了巨大的生存压力，但购物中心同样可以通过主题、规模、品牌、业态等各显神能。